Acte authentique / Acte notarié
C’est un acte écrit, authentique rédigé par un notaire dont les affirmations font foi jusqu’à inscription de faux, contrairement à l’acte sous seing privé (contrat passé entre deux particuliers)

Acte extrajudiciaire
Par opposition à un acte judiciaire, un acte extrajudiciaire est un acte effectué par un huissier de justice, en dehors de toute procédure judiciaire. L’objet des actes extrajudiciaires est l’exercice ou la conservation d’un droit. L’acte est officiel et s’appelle une notification, par exemple un congé, un commandement de payer, etc…

Acte sous seing privé
Les actes sous seing privé sont des actes juridiques rédigés par les parties à l’acte ou par un tiers dès lors que celui-ci n’agit pas en tant qu’officier public (exemple : un avocat qui rédige un contrat).

Actif
Un actif est un bien immobilier qui génère une rentabilité locative ou non.

Actif core
Bien immobilier (Actif) bénéficiant d’une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations.

ADIL
Agréée par le ministère du logement, l’Association Départementale d’Information sur le Logement permet aux particuliers de bénéficier de conseils complets et gratuit à propos des difficultés (financières, fiscales, juridiques) auxquelles ils peuvent faire face.

Administrateur de biens
C’est un professionnel à qui un propriétaire confie la gestion de son bien. La mission de l’administrateur de bien est explicitée dans le mandat de gestion qu’il signe avec le propriétaire. Sa mission peut consister par exemple à rechercher un locataire pour le bien, effectuer les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires, s’occuper de la gestion courante du bien, du recouvrement des loyers, de la réparation d’éventuels sinistres etc…

Affectation
Certains locaux peuvent être exclusivement affectés à l’habitation, d’autres à l’exercice d’un commerce ou encore d’entrepôt ou de garage, etc… La loi autorise pour chaque local une affectation déterminée, en application de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. En vertu de ce principe, on ne peut donc pas changer l’affectation d’un local, on ne peut pas non plus exercer une activité commerciale dans un local d’habitation.

Agent immobilier
C’est un intermédiaire entre un propriétaire et un futur locataire et/ou acquéreur. Pour exercer son activité, il doit posséder une carte professionnelle délivrée par la préfecture de son lieu de travail ainsi qu’une garantie financière.

Aide à la Pierre
Ensemble des aides proposées par l’Etat (prêts ou primes) afin de favoriser l’achat immobilier. 

Amiante
Largement utilisé pendant des décennies pour l’isolation et la protection incendie, l’amiante s’est révélé très nocif. Depuis 1997, son utilisation est interdite. Le diagnostic amiante concerne aujourd’hui les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et doit être fait sur les parties communes et privatives.

Appel de charges
L’appel de charges correspond une somme demandée par le syndicat aux copropriétaires de l’immeuble pour payer les charges courantes, les différents services collectifs (chauffage, eau, etc…) et les petits travaux. Le paiement des charges s’effectue généralement par provisions trimestrielles, avec une régularisation en fin d’année, le but étant de répartir le mieux possible les dépenses.

Apport personnel
C’est la somme qu’un futur acquéreur peut apporter pour l’acquisition du bien avant d’avoir recours à un prêt bancaire.

Article 606 du code civil
L’article 606 du code civil est celui qui concerne les gros murs, les voûtes et la couverture. Communément on dira le «clos et le couvert». Dans le code civil, ces réparations sont à la charge du bailleur. Comme dans les baux commerciaux, on peut déroger aux règles du code civil, il n’est pas rare que ces réparations soient mises à la charge du preneur dans ces baux.

Assemblée générale de copropriétaires
C’est la réunion, une fois par an (sauf assemblée générale extraordinaire) de tous les copropriétaires. C’est durant cette réunion que sont votées les questions concernant la copropriété (budget prévisionnel, décisions de travaux ou de réparation de l’immeuble, etc…). C’est le syndic de copropriété qui est chargé d’organiser l’assemblée générale. Il établit l’ordre du jour et, 3 semaines avant la date de l’assemblée, il convoque les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception en leur communiquant le lieu, l’heure de la réunion et l’ordre du jour.

AVAP, Aire de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine
Le 12 juillet 2010, suite à la promulgation de la loi dite Grenelle 2, les ZPPAUP deviennent des Aires de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP). L’AVAP est élaborée selon les mêmes principes que la ZPPAUP. A l’initiative de la commune, fondée sur un diagnostic partagé, elle fait l’objet de trois documents : un rapport de présentation, un règlement et un document graphique. Les objectifs du développement durable et l’intégration des problématiques énergétiques sont renforcés.

Avis de valeur
Il est réalisé par un professionnel de l’immobilier qui va déterminer le prix de vente d’un bien et l’affirmer dans un avis de valeur qu’il va remettre à son client, au contraire de l’expert immobilier qui, dans son expertise, démontre et justifie le prix conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Bail, baux
Le bail est un contrat entre deux personnes comportant le transfert de jouissance d’un bien immobilier au profit du locataire.

Bail à construction
Le bail à construction, d’une durée de 18 à 99 ans, est celui par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions (commerciales ou pas) sur le terrain du bailleur.

Bail à palier
Le bail à paliers est celui qui conviendrait d’un montant de loyer pour la première période triennale, d’un autre montant réajusté pour la seconde période triennale, enfin d’un autre montant réajusté pour la troisième période triennale.

Bail commercial, baux commerciaux
Le bail commercial concerne un local (et non un terrain nu) dans lequel est exercé une activité commerciale (c’est à dire un fonds doit y être exploité) par une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Il est contracté pour une durée de 9 ans fermes. Le locataire peut donner congé à son propriétaire, au plus tard 6 mois avant la fin de la première ou deuxième triennale, par un acte extrajudiciaire.

Bail dérogatoire
Le bail dérogatoire est celui qui déroge aux règles du décret de 1953 s’agissant de la durée du bail qui est de 2 ans au plus, alors que dans le bail commercial la durée est de 9 ans en général.

Bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans, qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds et de payer un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote. La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail.

Bail mixte
Le bail mixte est un contrat de location par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à une autre personne (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et dont l’autre partie est destinée à l’exercice de sa profession.

Bail notarié
Dans la plupart des cas le bail est établi sous seing privé. Le bail notarié est obligatoire en cas de signature d’un bail de plus de 12 ans car il doit être publié au fichier immobilier. En cas de baux de débit de boissons également.

Bail précaire, convention d’occupation précaire
Le bail précaire est celui qui a été consenti sans durée déterminée, en général en attendant un évènement précis. Par exemple, il pourra être conclu un bail précaire lorsque les locaux du locataire sont en travaux et qu’il faut l’installer dans des locaux d’attente pendant la durée des travaux.

Bail professionnel
Le bail professionnel n’est réglementé par aucun texte juridique précis, si ce n’est les règles supplétives du code civil. Pour l’établissement de baux professionnels, la liberté de rédaction est totale dans la limite des bonnes moeurs et de l’ordre public. Plus précisément les baux professionnels relèvent des articles 1708 à 1762 du code civil.

Bail renouvelé
Le bail renouvelé est un nouveau bail dont le loyer est fixé soit par fixation amiable permettant la liberté des conventions, soit par le juge qui est souverain pour en déterminer la valeur locative.

Bail rural
Le bail rural est celui qui a pour objet un fonds rural, un terrain, par exemple. Ce bail est conclu pour une période minimale de neuf ans, sauf exceptions (baux conclus par des SAFER, petites parcelles et baux d’un an), renouvelable. Le preneur est qualifié de fermier et le loyer de fermage.

Bail verbal
Le bail verbal est un contrat de bail formé oralement entre le propriétaire d’un bien ou bailleur et un locataire et ce, de manière informelle. Si en principe un contrat de bail doit être établi par écrit soit sous seing privé ou acte notarié, la jurisprudence admet toutefois, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, la validité d’un bail verbal. Ainsi, ce dernier est encadré par le droit : il ne peut être résilié qu’à l’issue de la dure légale d’un contrat de bail, soit 3 ou 6 ans selon le statut du bailleur, de même le loyer ne peut être revu. Enfin, l’existence d’un bail verbal peut être prouvé par tout moyen. A tout moment, le bailleur ainsi que le locataire doivent formaliser le bail en rédigeant un contrat qui prendra effet à la date de la signature.

Bailleur, propriétaire
Dans le contrat de bail, le bailleur est le propriétaire, celui qui s’engage à mettre un local à disposition du locataire (aussi appelé le preneur en immobilier d’entreprise) contre une rémunération qui est le loyer.

Boutique, magasin
La boutique (ou magasin) est un local commercial situé, en général, au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation ou mixte habitation et professionnel.

Bureaux
Les bureaux sont des locaux dans lesquels le locataire ou le propriétaire des lieux exerce une activité intellectuelle et non une activité de vente.

Carte professionnelle
Depuis le 1er Janvier 2006, il existe 3 cartes professionnelles. La carte transaction sur immeubles et fonds de commerce, la carte gestion immobilière et la carte marchand de listes. Selon l’arrêté du 16 mars 2006 pris en application du décret n 72-678 du 20 juillet 1972 modifié, la carte professionnelle est valable dix ans, à compter de sa délivrance.

Caution bancaire
La caution bancaire est un acte de la banque par lequel elle s’engage à payer le Bailleur en cas de défaut de paiement du locataire. Un caution bancaire peut être donnée en lieu et place du dépôt de garantie. La caution bancaire n’est pas susceptible d’ouvrir droit aux intérêts.

Caution personnelle
Personne donnant l’engagement envers un prêteur, à titre de garantie, remplir l’obligation de paiement de l’emprunteur principal en cas de défaillance de celui-ci. Il engage tout son patrimoine.

CDAC Commission départementale d’aménagement commercial / CDEC
Depuis la loi n° 2008-776 de modernisation de l’économie du 4 août 2008, les demandes d’aménagement commercial sont désormais examinées par la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) qui remplace la Commission Départementale d’Équipement Commercial (CDEC). Une autorisation de la CDAC (Commission Départementale d’Aménagement Commercial) est obligatoire pour toute surface de vente atteignant ou dépassant 300 m². Cette commission chargée d’étudier les demandes d’autorisation d’ouverture de grandes surfaces est composée d’élus locaux, de représentant consulaire et d’un représentant des associations de consommateur.

Cession de bail
La cession de droit au bail ou la cession de bail, qui sont rigoureusement identiques, est la cession du titre locatif, c’est à dire du contrat de bail. Précisément, dans les baux commerciaux, cette faculté est en général interdite, sauf si le bail l’autorise. D’une façon générale le locataire n’a pas le droit de céder son bail à un autre locataire.

Cession de fonds de commerce
La cession de fonds de commerce est la cession de l’activité commerciale. Appartenant au locataire, le fonds peut être cédé. La loi dispose que le bailleur ne peut interdire au locataire la cession de son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.

Charges locatives
Les charges sont la conséquence de l’existence des parties communes dans un immeuble. Le bâti d’un ensemble immobilier et sa gestion engendrent des frais d’administration, d’entretien et de réparation qu’il convient de répartir sur l’ensemble des occupants. Dans la quasi majorité des baux commerciaux, le locataire doit s’acquitter des charges et taxes avancées par le bailleur. Lorsque les charges ne sont pas mentionnées dans le bail, le locataire n’est tenu de payer que ce qui est au contrat, soit le loyer. En matière commerciale, aucune disposition relative aux charges n’existe dans la loi, de sorte que les parties ont toute latitude pour décider contractuellement. Dans la pratique, toutes les charges seront mises à la charge du locataire, ce qui n’est pas possible dans un bail d’habitation.

Clés en mains
Se dit en immobilier d’entreprise d’une manière courante, de la conception d’un bâtiment réalisé sur mesure pour un utilisateur connu, qu’il possède ou non le terrain.

Code civil
Un code civil est une compilation de lois et règles régissant les matières du droit civil. Il existe dans de nombreux états dans le monde.

Code de la construction et de l’habitation
Le code de la construction et de l’habitation est le code qui regroupe les dispositions législatives et réglementaires relatives à la construction, à la promotion immobilière, aux logements sociaux et à d’autres questions relatives à l’immobilier.

Colocataire
Les époux seront tenus de s’immatriculer l’un et l’autre, à moins qu’ils ne soient mariés en communauté de biens.

Compromis de vente
Dans le compromis de vente (parfois appelé promesse synallagmatique de vente), les deux parties s’engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà une vente dès lors qu’il y a accord sur le prix et la chose.

Condition suspensive
Diverses réserves au profit d’un acquéreur, la plus courante est l’obtention d’un prêt pour un montant et un délai fixés sur le contrat de vente, qui permet à l’acquéreur, si cela est bien respecté de pouvoir annuler son acquisition en cas de non obtention du prêt sans indemnité.

Condition résolutoire
Diverses réserves au profit du vendeur, qui permettent au vendeur, si bien respectées de pouvoir annuler la vente sans indemnité.

Congé commercial
Le bail commercial ne cesse pas à la fin des 9 ans, il se poursuit alors pour une durée indéterminée. Le bail ne cesse que par l’effet d’un congé donné par le locataire ou par le bailleur. Le congé du locataire, qui peut être donné tous les 3 ans et à la fin du bail, est un acte simple car il met fin à la fois au bail et à la jouissance des lieux. En ce sens, il est d’une grande gravité car il oblige le locataire à quitter les lieux. Le congé du bailleur ne peut se donner, en principe, en cours du bail. Il met fin au bail en cours, mais pas forcément à la jouissance du locataire, car le congé du bailleur comporte soit une offre de renouvellement du bail, soit un refus de renouvellement avec ou sans indemnité d’éviction.

Conseil syndical
Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires. Il est l’interlocuteur privilégié du syndic. Il l’assiste dans sa mission et contrôle sa gestion. Les membres du conseil syndical sont présents sur les lieux et peuvent prendre des décisions urgentes ou se charger de petits travaux (changer une ampoule par exemple). Le conseil syndical est libre d’engager des dépenses inférieures à un montant voté en assemblée générale, sans avoir à en informer le syndic. Les frais engagés seront évidemment refacturés dans les charges.

Contrat de performance énergétique
Le contrat de performance énergétique est un outil favorisant la réduction de consommation d’énergie d’un bâtiment, à l’origine public, mais maintenant aussi privé. Il est un accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur, normalement une société de service énergétique, visant à améliorer l’efficacité énergétique. On distingue le contrat de fourniture et service (pour réaliser 10 à 20% d’économie d’énergie, souvent compensée par les travaux), le contrat de travaux et services, enfin le contrat de travaux, fournitures et services pour réaliser une économie de 30 à 40 % d’énergie, sous-réserve d’investir un grand montant en travaux. Cette dernière démarche doit être comprise comme une démarche de valorisation de patrimoine.

Convention d’occupation précaire
A ne pas confondre avec le bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire permet au bailleur et au preneur de se lier pour une occupation liée à des circonstances exceptionnelles, par exemple dont le terme est dépendant d’autres causes : des travaux à réaliser dans un futur local, etc…

Copropriété
La copropriété est un immeuble bâti ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelés copropriétaires, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Cos, coefficient d’occupation des sols
Le COS ou Coefficient d’Occupation des Sols est la densité maximale de construction autorisée sur le terrain. Il exprime le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre qu’on peut construire par mètres carrés au sol. Il est défini dans le POS (Plan d’Occupation des Sols).

Courtier en prêts immobiliers
Un courtier en crédits immobiliers est chargé de chercher pour ses clients le meilleur crédit immobilier du marché. Généralement, le client ne paye rien au courtier ou seulement les frais de dossiers, puisqu’il est commissionné par les banques une fois le prêt accordé. Ses recherches portent sur les différents axes d’un prêt immobilier : taux, assurance emprunteur, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé.

Coût de remplacement brut
Le coût de remplacement brut est celui qui permet de définir la valeur de remplacement d’un immeuble à l’identique ou à l’équivalent. Il comprend le prix d’achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

Crédit-bail
Le crédit-bail (ou leasing-purchase agreement, en anglais) est un crédit permettant l’acquisition d’un bien en échange de redevances et avec option d’un droit de propriété à l’échéance. La Cour de cassation a décidé que le contrat de crédit-bail est un contrat de crédit et non de bail.

Déclaration des revenus fonciers
Les revenus fonciers doivent se déclarer dans le formulaire n°2044 pour les personnes privées et dans la 2072 pour les revenus perçus en société.

Démembrement du droit de propriété
Le démembrement de la propriété est le fait de dissocier et répartir entre deux propriétaires différents ce que l’on appelle la «Nue propriété» de l’»Usufruit» d’un bien immobilier : Le nu-propriétaire dispose du droit de vendre l’immeuble et l’usufruitier dispose des revenus et avantages fiscaux liés à la possession de cet immeuble. L’usufruitier acquitte également l’impôt sur les revenus et dans certains cas l’ISF. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien.

Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme que doit verser le locataire avant d’entrer dans les lieux à titre de garantie des frais de réparation et remise en état qui pourraient lui incomber à son départ. Le dépôt de garantie (qui ne doit pas être confondu avec la caution bancaire) se monte à trois mois de loyer HT pour les loyers trimestriels payés d’avance et de 6 mois de loyer HT pour les loyers trimestriels à terme échu. Il doit être, en principe, restitué dans un délai de deux mois suivant la remise des clés.

Déspécialisation
Le mot «déspécialisation» désigne le changement de la destination des locaux commerciaux donnés à bail telle que cette destination est fixée par le contrat. Elle peut être partielle par adjonction d’une activité connexe ou complémentaire : par exemple, à l’activité de débit de boissons sera ajouté un débit de tabacs. Elle peut être totale ou plénière, ce sera le cas où le locataire d’un fonds de commerce de chaussure souhaiterait transformer l’objet de son commerce en maroquinerie.

Domaine public
Le domaine public est l’ensemble des biens appartenant à l’État, à des collectivités locales et à des établissements publics et affectés à une utilité publique. Le domaine public est essentiellement le domaine public naturel. On distingue premièrement le domaine public maritime : les rivages de la mer (bande de terre couverte et découverte par les flots), le sol et le sous-sol de la mer territoriale (bande de mer de 12 miles, pour permettre l’exploitation du plateau continental par l’état), les lais et relais de la mer et les étangs salés. On distingue également le domaine public fluvial que sont les cours d’eaux navigables et flottables, les lacs, canaux, etc…

Dommage ouvrage
Assurance obligatoirement souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître d’ouvrage (celui pour le compte de qui la construction est exécutée), elle a pour but de l’indemniser pendant 10 ans à compter de la réception pour tous les désordres couverts par la garantie décennale. Elle permet la réparation directe du sinistre avant toute recherche de responsabilité.

Domiciliation
La domiciliation vous permet de bénéficier d’une adresse, de pouvoir obtenir un K-bis à cette adresse, et d’exercer votre activité en un autre lieu géographique. La domiciliation est très utile également pour démarrer une activité.

DPE Diagnostic Performance Énergétique
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est un diagnostic sur des biens immobiliers qui vise à informer le propriétaire et le locataire de la consommation d’énergie du logement ou du bâtiment tertiaire sur son chauffage, sa climatisation, sa production d’eau chaude sanitaire (ECS). Il est un des documents faisant partie du dossier de diagnostics techniques (DDT).

Droit au bail
Le droit au bail correspond à l’investissement que doit pouvoir réaliser un candidat locataire pour devenir titulaire d’un bail. Il s’agit de la contrepartie financière de deux avantages, d’une part de la durée du bail restant à courir et d’autre part du montant du loyer effectivement payé, de son mode d’indexation ainsi que des clauses du contrat.

Droit au renouvellement
Le bail commercial confère au locataire un droit au renouvellement de son bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction.

Droit d’enregistrement
L’enregistrement est une formalité fiscale consistant à mentionner un acte juridique sur un registre. Il donne lieu à la perception de droits par l’État. Les droits d’enregistrement sont perçus à l’occasion de ventes, donations, constitutions de sociétés ou de successions. En matière immobilière le taux a été unifié à 4,89%. Il concerne les ventes d’immeubles depuis plus de cinq ans (ils étaient avant dans le champ de la TVA immobilière) et les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Droits de mutation
Droits et taxes perçus à chaque mutation, c’est à dire chaque changement de propriétaire d’un bien.

Droit de préemption
Droit accordé à certaines personnes physiques et morales (en particulier l’administration) d’acheter un bien par préférence a tout autre personne qui se serait intéressé au même bien.

Échéance triennale, période triennale
Sauf convention contraire dans un bail commercial, le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale. La résiliation triennale permet au locataire qui serait en difficulté financière de se dégager de son bail pour pouvoir quitter les lieux.

Euribor
Euro Interbank Offered Rate ou Taux du marché monétaire européen, est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens.

Expropriation
Procédure qui permet à l’administration, dans un but d’utilité générale, de contraindre un particulier à céder son bien à titre onéreux.

État des lieux
L’état des lieux s’effectue à l’entrée du locataire dans le local et à sa sortie. Il doit être réalisé en présence du locataire et du propriétaire ou à défaut, de leurs représentants. Il doit être daté et signé par les deux parties et doit comporter une description précise du local. Il est obligatoire qu’il soit annexé au contrat de location.

Expertise immobilière
Réalisé par un expert immobilier, elle permet de déterminer la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier, après analyse, par l’expert, de toutes les pièces apportées par le client. Cette opération se réalise dans le cadre d’un contrat d’expertise, conformément à la charte de l’expertise. Le contrat fixe l’étendue de la mission de l’expert, qui rédigera un rapport d’expertise.

Facteurs locaux de commercialité
Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article 23.4 du décret de 1953. Ils dépendent de l’intérêt que représentent pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition diverse des activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée, des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Fonds de commerce
Le fonds de commerce est la réunion, pour le commerçant, de plusieurs éléments épars comme le nom commercial, la clientèle, les brevets et les marques. Il s’agit d’une propriété incorporelle qui peut se céder.

Franchise (de loyer)
Faculté consentie au client de reporter temporairement le versement de ses premières échéances

Garantie biennale
Elle couvre tous les désordres affectant le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du logement (fenêtres, portes, chaudière…). Sa durée est de deux ans à compter de la réception.

Garantie décennale
Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble, le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables du bâti. Sa durée est de 10 ans à compter de la réception.
Gros Leasing Area (GLA)
(Expertise immobilière) La GLA, Gross Leasing Area s’utilise principalement dans les centres commerciaux et retails park. La GLA se définit comme la surface qui comprend à la fois la surface de vente (surface d’achat accessible à la clientèle) à laquelle on ajoute la surface de réserve et de stockage (non accessible à la clientèle). A titre d’exemple, un hypermarché d’une surface de vente de 10 000 m² (surface accessible à la clientèle) développe, une surface GLA de 16 000m² (surface de vente + zone de stockage non accessible au public), la surface SHON du bâtiment sera d’environ 20 000 m² (surface totale du bâti de l’hypermarché).

Gros œuvre
Ce sont tous les éléments porteurs concourant à la stabilité de l’édifice, ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité. L’entrepreneur, les architectes et les promoteurs sont responsables pendant dix ans des vices affectant le gros œuvre.

Gros travaux
Les gros travaux ou grosses réparations sont celles qui sont définies par l’article 606 du code civil et qui comprennent les travaux des gros murs, du clos et du couvert y compris les souches de cheminées, des planchers et poutres. Les autres réparations sont d’entretien.

HLM
L’attribution d’habitations à loyer modéré (plus communément appelés HLM) est réglementée et se décide au sein de commissions. Pour bénéficier d’un logement social il ne faut pas dépasser un certain plafond de ressources établit par l’Etat. Le plafond dépend des revenus, du nombre de personnes composant le ménage et de la localisation souhaitée pour le logement.

Huissier de justice
L’huissier de justice est un professionnel libéral et un officier ministériel. En tant que profession libérale, l’huissier est le « juriste de proximité », à la fois conseiller et médiateur pour les particuliers et les entreprises. En tant qu’officier ministériel, il a le monopole de signifier et d’exécuter les décisions rendues par les tribunaux et les cours de justice. Loin de l’image austère qu’il évoque souvent, l’huissier est plutôt un recours de premier instance et un médiateur efficace pour éviter que les litiges ne se transforment en procédures longues et complexes.

Hypothèque
Sûreté réelle prise par un prêteur sur un bien pour lequel il a avancé les fonds.

Hypothèse d’évaluation particulière
Il est parfois demandé à l’expert de retenir une hypothèse qui ne correspond pas à la réalité des choses à la date de valeur. Dans ce cas, l’hypothèse est qualifiée « d’hypothèse particulière ». Le mot « particulière » signifie que l’expert a supposé que certains éléments ne correspondent pas à la situation réelle à la date de valeur. Le lecteur est ainsi alerté sur la possibilité que les acheteurs potentiels du bien ne retiennent pas ces mêmes hypothèses dans la préparation de leurs offres d’achat.

Immatriculation au RCS
C’est une condition imposée par la loi au locataire commerçant, personne physique ou morale, ou l’artisan, de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Elle permet de bénéficier du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, en particulier du droit au renouvellement.

Immeubles exploitation
Les immeubles d’exploitation sont, par exemple, les sièges sociaux, les locaux d’activités, etc…

Immeubles de rapport
Les immeubles de rapport peuvent être des immeubles d’habitation, des immeubles de bureaux, des immeubles de commerces, des immeubles d’activités, etc…

Immeubles d’hébergement
Les immeubles d’hébergement sont des hôtels, des résidences hôtelières, des cliniques ou maisons de retraite, etc….

Immeubles à destination
Les immeubles à destination sont ceux spécialisés, par exemple les châteaux et parkings.

Immobilier d’entreprise
Regroupe l’immobilier pour les activités industrielles et commerciales.

Immobilier d’habitation
On comprendra outre l’habitation principale, les résidences secondaires, les résidences de loisir, les formes de propriété à temps partagé dites encore multipropriété.

Immobilier rural
Il est essentiellement agricole, faisant l’objet de législations complexes, ayant pour ligne directrice le fait que la terre agricole est aujourd’hui essentiellement considérée comme un outil de production, davantage que comme une propriété immobilière, car ce qui est protégé est l’outil de production.

Immobilier tertiaire
L’immobilier primaire est celui qui correspond aux bâtiments occupés par les activités du secteur tertiaire (commerces, bureaux, santé, enseignement, infrastructures collectives destinées aux sports, aux loisirs, aux transports, CHR – cafés/hôtels/restaurants -, et tous les E.R.P – établissements destinés à recevoir du public. Le secteur tertiaire recouvre un vaste champ d’activités qui va du commerce à l’administration, en passant par les transports, les activités financières et immobilières, les services aux entreprises et services aux particuliers, l’éducation, la santé et l’action sociale. Son périmètre est de fait défini par complémentarité avec les activités agricoles (secteur primaire) et industrielles (secteur secondaire).

Indemnité d’éviction
Le droit du bailleur de ne pas renouveler le bail commercial est absolu. Mais avec la volonté du législateur de protéger le locataire commerçant, le bailleur doit indemniser le locataire du préjudice subi : c’est l’indemnité d’éviction due au locataire et calculée par le juge.

Indemnité d’expropriation
L’indemnité d’expropriation due à l’exproprié est égale au préjudice causé à l’exproprié par la privation de l’immeuble. Elle est payée au propriétaire comme au locataire. Elle se compose d’une indemnité principale qui est aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation pour le propriétaire, de la valeur vénale du droit au bail ou de la privation de jouissance pour le locataire. Lorsque le locataire est commerçant, il a droit à une indemnité dont les modalités sont établies sur des bases comparables à celles d’une indemnité d’éviction.

Indemnité de remboursement anticipé
L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) sont des pénalités que la banque peut infliger à son client qui rembourse son crédit avant l’échéance prévue à son contrat, afin de compenser les intérêts non perçus. Le montant de ses indemnités est fixé par le contrat qui le lie à la banque.

Indice du coût de la construction
L’indice du coût de la construction est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), avec en général de 6 à 8 mois de décalage.

Indivision
L’indivision est la possession en commun d’un bien immobilier par deux personnes ou plus, sans qu’il y ait de division matérielle entre eux : ils doivent tout prendre en charge, l’entretien du logement, le remboursement des prêts et le paiement des impôts, à hauteur de leur quote-part définie à l’achat. L’indice du coût de la construction est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), avec en général de 6 à 8 mois de décalage.

Investissement
L’investissement est un bien loué qui est proposé à la vente. On parle également de rentabilité qui est le rapport entre le loyer annuel et le prix de vente.

Investisseur
L’investisseur est un la personne ou la société qui réalise des investissements en vue d’en dégager une rentabilité locative.

Label HPE 2005
Ce label atteste que le bâtiment est conforme un référentiel qui intègre les exigences de la règlementation thermique, le respect d’un niveau de performance énergétique global de ce bâtiment supérieur à l’exigence réglementaire et les modalités minimales de contrôle définies en annexe 1 de l’arrêté du 27 juillet 2006.

Le 1% logement
Le 1% logement est un prêt pour acquisition de la résidence principale que l’on peut obtenir avec l’accord de son employeur (s’il emploie au moins 10 salariés, il est redevable de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC)), pour financer plus particulièrement l’achat de terrain seul ou suivi d’une construction, l’acquisition d’un logement neuf, l’acquisition suivie d’amélioration d’un logement d’au moins 20 ans, l’acquisition d’un logement ancien sans obligation de travaux (sous certaines conditions).

Location gérance
La location-gérance est le contrat par lequel, l’exploitant d’un fonds de commerce concède à un commerçant dit «le gérant» le droit d’administrer son fonds. Cette gérance, dite «gérance libre» pour la différencier de la gérance salariée, fait supporter au gérant les risques de l’exploitation. Le locataire gérant a certes la jouissance des locaux, mais il ne l’a qu’à titre accessoire du fonds de commerce.

Locaux d’activités
Les locaux d’activités sont ceux qui sont destinés essentiellement à la fabrication, à la transformation le conditionnement ou le dépôt de produits, la réparation, l’entretien, les activités de laboratoire et les activités de transport.

Locaux commerciaux
Les locaux commerciaux sont ceux dans lesquels s’exerce une activité commerciale, par exemple ceux dans lesquels on effectue la vente.

Locaux professionnels
Les locaux professionnels sont ceux dans lesquels s’exercent une activité qui n’est ni industrielle ni commerciale. Il s’y exerce en quelque sorte, en principe, une activité libérale. Ils peuvent être purs ou mixtes.

Loi Carrez
La loi Carrez concerne les propriétaires qui souhaitent vendre un immeuble bâti d’une surface au moins égale à 8 m2, soumis au statut de la copropriété : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, chambres de service de plus de 8 m2. Pour les biens de copropriété, sont exclus de cette obligation : les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2. La loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles et ne s’applique pas non plus dans le cas de l’achat sur plan (soumis à l’article R 261-13 du code de la construction), ou à l’achat de terrains à bâtir.

Loi Hoguet
La loi Hoguet est celle qui garantit les clients lors de transactions. En effet l’agence immobilière est couverte par une assurance, en particulier pour les fonds déposés dans l’agence.

Loyer
Somme due par le locataire au propriétaire en contrepartie de l’occupation du local, généralement par mois ou par trimestre, soit d’avance (on dit terme à échoir), soit en fin de période (on dit à terme échu).

Loyer binaire
Le loyer binaire consiste en général en la somme d’un loyer fixe calculé au m2 et d’un loyer variable calculé en fonction du chiffre d’affaires du Preneur.

Loyer avec droit d’entrée
Le loyer avec droit d’entrée est celui du bail qui est signé avec une somme à payer à l’entrée dans les lieux, à analyser comme contrepartie d’un loyer modéré, contrepartie du droit à la propriété commerciale. Son montant théorique ne devrait pas excéder l’actualisation sur 9 ans du différentiel entre le loyer de marché et le loyer contractuel.

Loyer charges comprises
En fort développement dans les tours à charges élevées, le loyer à charges comprises «capées» garantit le locataire d’une hausse des charges.

Loyer économique
Le loyer économique est celui qui est calculé sur la durée du bail en tenant compte des franchises et des autres avantages accordés au locataire.
Par exemple :
Prenons un bail de 9 ans dans lequel le loyer facial (donc le loyer inscrit) est de 90 000 €. Dans ce bail, il également est accordé une franchise de loyer d’un an. On peut alors calculer le loyer économique comme suit : 90 000 € divisé par 9 ans et multiplié par la durée du bail moins la durée de la franchise, soit 8 ans. On trouve alors un loyer économique de 80 000 €!

Loyer en capital
Le loyer en capital est le loyer qui est fixé définitivement pour les 9 années du bail, sans référence à une indexation légale, mais à une indexation fixée conventionnellement entre les parties. Le coût global du bail est donc fixé à la signature du bail. Le loyer en capital peut donc constituer pour le preneur un outil de prévisibilité avantageux.

Loyer facial
Le loyer facial est celui qui est écrit dans le bail, c’est le loyer de référence.

Loyer de marché
Le loyer de marché est le résultat du jeu de l’offre et de la demande, dans un marché ouvert.

LTV
Loan to value ou ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur totale de l’actif).

Maître d’ouvrage
On appelle maître d’ouvrage (parfois maîtrise d’ouvrage, notée MOA) l’entité porteuse du besoin, définissant l’objectif du projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d’un produit, appelé ouvrage. La maîtrise d’ouvrage maîtrise l’idée de base du projet, et représente à ce titre les utilisateurs finaux à qui l’ouvrage est destiné. Ainsi, le maître d’ouvrage est responsable de l’expression fonctionnelle des besoins mais n’a pas forcément les compétences techniques liées à la réalisation de l’ouvrage.

Maître d’ouvrage délégué
Lorsque le maître d’ouvrage ne possède pas l’expérience métier nécessaire au pilotage du projet, il peut faire appel à une maîtrise d’ouvrage déléguée (dont la gestion de projet est le métier). On parle ainsi d’assistance à maîtrise d’ouvrage (notée AMO). La maîtrise d’ouvrage déléguée est chargée de faire l’interface entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage afin d’aider le maître d’ouvrage à définir clairement ses besoins et de vérifier auprès du maître d’œuvre si l’objectif est techniquement réalisable. La maîtrise d’ouvrage déléguée ne se substitue pas pour autant à la maîtrise d’ouvrage et n’a donc pas de responsabilité directe avec le maître d’œuvre.

Mandat
Contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. En matière immobilière, on doit avoir un mandat du propriétaire pour réaliser une vente ou une location. Sans mandat, l’agent immobilier ne peut pas percevoir d’honoraires. Le mandat peut être simple (il permet à de multiples professionnels la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet également au propriétaire de vendre par lui-même), le mandat «semi-exclusif» (dans ce cas, le vendeur confie un seul mandat à un seul professionnel, mais le vendeur peut vendre lui-même), le mandat exclusif (le vendeur confie un mandat à un seul professionnel et s’interdit de traiter lui-même la vente) et le mandat co-exclusif (le vendeur confie un mandat à plusieurs agences qui peuvent poser un panneau ensemble en se partageant, souvent, une partie des honoraires, de sorte que si l’un traite, les autres n’ont pas tout perdu. Le propriétaire ne peut pas traiter directement).

Marchand de biens
Est le professionnel qui achète des immeubles en vue de les revendre, en général après des travaux de rénovation.

Méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation est la démarche de l’expert en immobilier définie par la charte de l’Expertise immobilière en évaluation immobilière, qui permet de définir la valeur vénale droits inclus d’un bien immobilier, en capitalisant le loyer net réel par un taux de rendement, autrement dit, on vient diviser le revenu réel net du bien par un taux de rendement pour trouver la valeur vénale droits inclus.

Méthode par comparaison
La méthode par comparaison est la démarche de l’expert en immobilier définie par la charte de l’Expertise immobilière en évaluation immobilière, qui permet de définir la valeur vénale (hors droits de l’acte notarié, ce qui permet d’être compatible avec toutes les références notariales) d’un immeuble en le comparant à des références de biens équivalents ayant des caractéristiques comparables.

Méthode par actualisation des coûts futurs
(Expertise immobilière)
La méthode des DCF (discounted cash flows) va venir actualiser à aujourd’hui les revenus futurs d’un immeuble pour en déterminer la valeur vénale.

Murs, murs commerciaux
On désigne les murs (de boutique principalement), ou plus communément murs commerciaux, la partie du bâtiment, la construction immobilière qui abrite le commerce et que le propriétaire peut vendre libre ou occupé.

Nantissement
Contrat par lequel le débiteur s’engage à remettre à une autre personne (un créancier ou une tierce personne) un bien en garantie du paiement de sa dette. Le nantissement constitue donc une forme moins connue de garantie d’un crédit immobilier.

Notaire
Officier public chargé de conférer l’authenticité aux actes instrumentaires. Il conseille également les particuliers.

Nu-propriétaire
Le nu-propriétaire désigne le propriétaire d’un bien droit de nue-propriété.

Nue-propriété
La nue-propriété désigne la propriété d’un bien dont le titulaire n’a pas la jouissance. La jouissance de ce bien, appelé usufruit, est donnée à une autre personne. La nue-propriété est appelée abusus, à l’inverse d’un droit d’usufruit (usus et fructus). Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. A la fin de l’usufruit, il deviendra plein propriétaire. La nue-propriété est, avec l’usufruit, l’un des droits démembrés de la propriété. On peut alors dire que PP = NP + U ( PP : pleine propriété, NP : nue-propriété, U : usufruit).

Obligation assimilable du Trésor (OAT)
L’Obligation Assimilable du Trésor ou OAT est un emprunt que la république Française émet pour financer l’Etat d’une durée allant de sept ans à trente ans et dont le niveau de rémunération sert de référence pour définir les taux de crédits immobiliers à taux fixe.

OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)
L’OPCI se compose de 60% d’investissements à caractère immobilier, minimum. Elle doit détenir au moins 10% d’actifs liquides pour pouvoir faire face aux demandes de retraits des porteurs de parts.
Les OPCI peuvent se présenter sous deux formes, savoir :
– FPI (Fonds de Placement Immobilier), dont les revenus sont imposables comme des revenus fonciers classiques
– SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) dont les revenus sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions.

Pas de porte
Le pas de porte est une somme, sorte de droit d’entrée versé au bailleur par le candidat locataire pour pouvoir bénéficier de la signature d’un bail et de la jouissance des lieux.

Période triennale
C’est la période de trois ans d’un bail commercial. Dans un bail dit 3, 6, 9 ans, il existe 3 périodes triennales, celle qui commence au début du bail pour se terminer à la fin de la troisième année, celle qui commence au début de la quatrième année pour se terminer à la fin de la sixième année et celle qui commence au début de la septième année pour de terminer à la fin de la neuvième année.

Permis de construire
Le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle ainsi que pour le changement de destination d’une construction existante. Le dossier doit être déposé en mairie et doit comporter plusieurs documents. Une fois que le permis est accordé, il est valable deux ans. L’arrêté du maire portant délivrance du permis doit être affiché de façon visible en mairie et le permis lui-même doit être affiché sur le terrain (les conditions d’affichage sont très strictes). Le permis est attaquable et annulable par la mairie au cours des deux mois suivant sa délivrance. Une fois les travaux achevés, le propriétaire doit prévenir la mairie en faisant une déclaration d’achèvement de travaux (dans un délai de trente jours suivant la fin du chantier).

Permis de démolir
Le formulaire de permis de démolir est à retirer auprès de la mairie ou sur internet. Il doit être envoyé à la mairie en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien déposé en mairie contre un reçu. Le permis de démolir est valable cinq ans.

Plafonnement
Il consiste à fixer le prix du bail renouvelé par rapport au prix du bail antérieur.

PPD
Privilège de prêteur de deniers, garantie liée à une acquisition existante moins coûteuse que l’hypothèque.

Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)
Le P.A.D.D. exprime le projet urbain. Il définit une politique d’ensemble et précise les projets d’aménagement. Ce document fait partie intégrante du Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui remplace le Plan d’occupation des sols (POS). Ce dernier donnait une vision purement réglementaire de l’aménagement d’une commune en imposant des règles de construction. Le PADD traduit des enjeux et un projet. En cela, il est plus lisible pour le citoyen.

Promesse d’achat
Contrairement à une promesse unilatérale de vente, lors d’une promesse unilatérale d’achat le schéma est inversé, le promettant, l’acquéreur potentiel, s’engage par un avant-contrat à acheter un bien lorsque le bénéficiaire, le vendeur, se sera décidé à vendre. Peu courante, elle peut-être utilisée pour accélérer une négociation car cet avant-contrat engage réellement le futur acquéreur auprès du vendeur.

Promesse de vente
Avant-contrat par lequel une personne s’engage à vendre un bien immobilier à des conditions acceptées par le bénéficiaire. Il donne ainsi une option au bénéficiaire, pour un temps limité. Si dans ce délai, le bénéficiaire déclare vouloir acheter, la vente sera considérée comme conclue aux conditions de la promesse. Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, il perdra l’indemnité d’immobilisation et le vendeur pourra reprendre sa liberté et vendre le bien à quelqu’un d’autre. Dans la pratique le bénéficiaire acquiert toujours sauf si une condition suspensive n’est pas levée.

Propriété commerciale
La propriété commerciale, dans le cadre d’un bail commercial, est acquise au début du bail, par le locataire. Elle peut s’analyser comme la propriété du fonds de commerce, effective par le droit au maintien dans les lieux et du droit au renouvellement du bail.

Publicité foncière
Est une procédure ayant pour objet d’enregistrer les actes juridiques portant sur les biens immobiliers. Ces informations sont centralisées dans le fichier immobilier géré par les bureaux des hypothèques.

Ravalement
Le ravalement de l’immeuble est obligatoire tous les dix ans sur injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale. Il se trouve généralisé pour la France entière et se trouve inclus dans le code de la construction.

Renouvellement du bail
Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement, puisque à sa fin il se transforme en bail à durée indéterminée. Ce n’est qu’à la suite d’un congé ou de la demande de renouvellement du locataire que le renouvellement du bail s’opère.

Rente Viagère
Une rente viagère est une rente versée périodiquement et garantie à vie. Elle peut avoir été souscrite dans le cadre d’une assurance vie, d’un contrat de retraite par capitalisation, ou obtenue par une opération de vente d’immeuble en viager.

Retail park
Le retail park est une sorte de petite ville commerciale, aussi appelé parc d’activité commerciale, à ciel ouvert, de plein pied, réalisé et géré comme un seul et même ensemble de bâtiments. Il doit compter un minimum de 5 unités locatives et sa surface doit être est supérieure à 3 000 m² SHON.
Il existe une classification des retails parks. En effet, pour une surface supérieure à 10 000 m² SHON, on parle de grands parcs d’activité commerciale et pour une surface comprise entre 3 000 et 10 000 m² SHON, on parle de petits parcs d’activité commerciale.

Révision du loyer
Le décret du 30 septembre 1953 organise une révision du loyer du bail au moins triennale, ainsi que la stipulation d’une clause d’indexation.

Risques naturels et technologiques (RNT)
Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers qui se situent dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le vendeur ou par le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. Pour cela, il devra être annexé au bail un état des risques naturels et technologiques (le formulaire est disponible en mairie, en préfecture ainsi que sur internet). Le formulaire devra être complété par des extraits de documents et dossiers permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus

SCI
Désigne toute société à forme civile ayant un objet immobilier. Leur activité étant généralement la gestion, l’acquisition, la construction d’immeubles.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Elle à pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ses revenus sont répartis entre les actionnaires, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Leur gestion est assurée par une société de gestion qui collecte les capitaux par appel public à l’épargne, recherche et choisit les immeubles à acquérir.

SDHOB, Surface développée hors œuvre pondérée
La SDHOP, ou surface développée hors œuvre pondérée, s’utilise pour les pavillons, elle se calcule comme la somme, pour le rez-de-chaussée, de la surface au sol du pavillon telle qu’on peut la mesurer sur le plan du cadastre, plus la surface au 1er étage (en général identique), et ainsi de suite, plus la surface sous toiture (pondérée à 70%), plus la surface des parkings ou boxes, en général pondérée à 20%.

Servitudes
Les servitudes sont des charges qui sont imposées à un fonds dit «fonds servant» pour le profit d’un fond bénéficiaire dit « fond dominant». Elles peuvent être publiques (et donc détaillées dans le PLU de la commune) ou bien privées.

Surface de vente
La surface de vente est la surface accessible à la clientèle, exprimée en m² et destinée à la vente de produits et de services.

SHON
Surface hors œuvre nette : c’est la surface de plancher d’une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules. La SHON est une surface administrative.

SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)
instituées par l’article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002, sont des sociétés dont les actions sont cotées en Bourse. Elles acquièrent des immeubles ou les font construire en vue de les mettent en location. Les loyers et les plus-values nettes sont partagés entre les actionnaires sous forme de dividendes.

Sous location
Très souvent pratiquée, la sous location est en fait juridiquement mal maîtrisée et est souvent la cause de litiges avec le locataire principal et également le bailleur. Les baux commerciaux, en général, interdisent cette faculté au locataire.

Statut des baux commerciaux
Il existe un véritable statut des baux commerciaux, industriels et artisanaux, avec un ensemble de règles régissant totalement la matière sans qu’il soit besoin de faire appel, pour l’essentiel, à d’autres sources législatives.

Surface carrez
La surface carrez est celle qui a été définie par la loi Carrez, elle s’applique aux lots de copropriété.

Surface de plancher de construction
La surface de plancher de construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Surface habitable
La surface habitable, définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation, est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111-10 du Code de la construction, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1m80.

Surface utile
D’une manière générale, en immobilier d’entreprise, il n’y a pas d’unité de compte de superficie légalement obligatoire. En conséquence, on utilise souvent la surface utile qui multipliée au prix au m² donne le loyer ou le prix de vente total. Ainsi le m² utile peut se définir comme la surface dite balayable, c’est à dire la surface horizontale située à l’intérieur des locaux hors murs porteurs, poteaux divers, gaines techniques et circulations verticales.
On distingue :
– la surface utile brute, qui correspond à toute la surface au sol louée, et
– la surface utile nette, qui peut se définir comme la surface qui est réellement affectée au travail du personnel de l’entreprise, et qui correspond à la surface utile brute, déduction faite des surfaces dédiées aux couloirs et circulations, des surfaces réservées au sanitaires, etc…
On parle alors de taux d’efficience qui est le rapport entre la surface utile nette et la surface utile brute. On trouve en général des taux qui sont de 70% environ, voire moins, et on considère que des taux entre 70% et 75% sont de bons taux d’efficience.
On notera également que :
c’est la surface utile brute qui est inscrite dans les baux et qui détermine donc le niveau de loyer.
On ne confondra pas non plus avec :
la SHON, la surface hors oeuvre nette, qui est une surface administrative.

Syndic de copropriété
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires qui n’est autre que l’ensemble des copropriétaires. Le syndic gère l’immeuble et ses parties communes, mais en aucun cas les parties privatives (par exemple les caves ne sont pas du ressort du syndic). Il exécute les décisions de l’assemblée générale, administre la copropriété et représente le syndicat des copropriétaires.

Tantième de copropriété
Chaque copropriétaire possède une quote-part des parties communes de la copropriété, exprimée en tantièmes. Ils sont calculés en fonction de la superficie du logement, du nombre d’étage, et définissent le pouvoir de vote des copropriétaires, c’est à dire le nombre de voix dont chacun dispose en Assemblée Générale. Ils servent également de clef de répartition pour le paiement des charges.

Taux d’actualisation
Le taux d’actualisation correspond aux possibilités de rendement sur le capital investi. Le taux d’actualisation d’un projet est le taux minimal de rentabilité. Le choix du taux d’actualisation se fait en fonction du taux du marché, du risque de l’opération, de la nature de l’activité, le temps de remboursement…

Taux d’effort
Pour calculer le taux d’effort, il faut diviser le montant du loyer, charges comprises, par le chiffre d’affaires.

Taux EUONIA
Le taux EUNIA (Euro Overnight Index Average) est le taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen.

Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation (utilisé par les vendeurs d’un bien immobilier), qui est à ne pas confondre avec le taux de rendement, est égal au revenu net de ce bien (loyer annuel hors taxes hors charges) divisé pas la valeur vénale hors taxes hors droit.

Taux de rendement
Le taux de rendement (net, utilisé par les investisseurs) se détermine comme le rapport entre le revenu net (loyer réel par an hors taxes hors charges) divisé par la valeur vénale droits inclus.
On peut parler de taux de rendement brut, qui est égal au rapport entre le revenu net (le loyer réel par an hors taxes hors charges) divisé par la valeur vénale hors taxes hors droit.

Taux de rendement net initial
Le taux de rendement initial est le ratio entre le loyer initial de l’immeuble (celui que l’investisseur perçoit au moment de l’acquisition) et la valeur de l’actif. En effet, il peut être intéressant de savoir quel est le rendement d’un immeuble au moment où il est acquis, sans tenir compte des surfaces nons encore louées (même si elle le seront) ou des surfaces louées mais en dessous du marché. C’est le rendement initial au moment de l’achat.

Taux de rentabilité interne (TRI)
Le TRI d’un investissement financier ou industriel, permet d’en mesurer la performance. Un investissement est rentable si le TRI est supérieur aux exigences de rentabilité des investisseurs.
Autrement dit, si on définit un investissement par une série de cash-flows, le TRI est le taux pour lequel, la somme des cash-flows actualisés positifs et négatifs est nulle.
Formule : ∑(CF/(1+TRI)^t) = 0

Taux de rendement prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d’acquisition actes en mains (AEM) de l’actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d’une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

Taxe foncière
La taxe foncière établie annuellement est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale telle qu’elle résulte des mises à jour effectuées par l’administration. La taxe est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en cours.

Taxe enlèvement ordures ménagères
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères concerne toutes les propriétés qui payent la taxe foncière. Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière, et figure sur le même avis d’imposition que celle-ci. Elle est donc indépendante du volume des ordures présentées à la collecte.

Taxe d’habitation
Impôt direct perçu au profit des collectivités territoriales par toute personne disposant de locaux d’habitation meublés. Cette taxe est payable à la recette des impôts du lieu où figure la propriété. Elle n’est pas due en immobilier d’entreprise.

Taxe professionnelle
Due pour l’année entière par celui qui est locataire au 1er janvier et qui exerce dans un local, à titre habituel, une activité professionnelle ou commerciale non salariée.

TESE
Le TESE est le taux effectif au sens étroit.

Terrain à bâtir
Sont considérés comme terrains à bâtir, pour l’application des règles de la TVA immobilière, les terrains acquis afin de réaliser une opération de construction de toute nature. Ce sont des terrains nus, des immeubles inachevés et des droits de surélévation d’immeubles déjà construits.

Triple net
Le bail Triple Net est le « top du top « en matière d’investissement et signifie que la rentabilité annoncée sera la même que celle calculée lors de votre bilan annuel, c’est à dire qu’on aura déduit toutes les charges et travaux, y compris l’impôt foncier et la taxe sur les bureaux, le cas échéant.

Type de locaux
On trouvera : des bureaux, des locaux commerciaux, des locaux à usage industriel, des locaux d’activités, des locaux à usage artisanal, des entrepôts, des locaux d’enseignement, des locaux de recherche, des commerces, des magasins, des boutiques, des locaux professionnels, des locaux monovalents.

Usufruit
C’est le droit de se servir d’un bien ou d’en percevoir les revenus sans pouvoir s’en dessaisir, car seul le nu-propriétaire peut vendre le bien.

Valeur en poursuite d’usage
Cette notion est utilisée pour l’évaluation d’un bien immobilier occupé par un propriétaire-utilisateur, notamment aux fins d’intégration dans les documents financiers de l’entreprise. Ainsi cette notion est définie comme étant la valeur pour laquelle un bien immobilier s’échangerait à la date de l’expertise entre un vendeur libre et un acquéreur libre, au cours d’une transaction dans laquelle les parties disposent d’un délai raisonnable pour la négociation, en l’absence de facteur de convenance personnelle.

Valeur locative
La valeur locative d’un immeuble se définit comme la contrepartie financière annuelle qu’un locataire doit accepter de débourser aux conditions du marché, pour avoir l’usage de ce bien dans le cadre d’un bail, sans qu’il y ait eu de paiement d’un droit d’entrée (pas de porte) ou d’un droit au bail.

Valeur locative de marché
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué.

Valeur vénale
La valeur vénale d’un bien est le prix normal et sincère qu’un propriétaire raisonnable pourrait obtenir, dans le cadre d’une cession régulière, à une date déterminée ou dans un délai convenable, eu égard au cours local de la propriété immobilière, pour des biens équivalents et de même nature, moyennant le libre jeu de l’offre et de la demande, compte tenu de la fonction économique normale ou possible du bien à expertiser et de ses caractéristiques, notamment juridiques, techniques et économiques, d’un acquéreur qui n’a pas de raison exceptionnelle de convenance de vouloir particulièrement ce bien de préférence à d’autres similaires.

Valeur vénale brute
La valeur vénale brute d’un bien est le prix que l’acheteur va payer.

Valeur vénale nette
La valeur vénale nette d’un bien est le prix que le vendeur va recevoir de la vente, c’est à dire le prix de vente moins les frais de l’acte notarié qui sont environ de 7 % du prix de vente net.

Vente en l’état futur d’achèvement
Vente d’un logement neuf dont la construction n’est pas achevée. Il s’agit généralement des logements vendus sur plans par les promoteurs-constructeurs.

Vendre
Vendre un bien immobilier, c’est le céder à un quelqu’un en échange d’un somme d’argent. Pour que la vente soit opposable aux tiers, le notaire la publie au bureau des hypothèques.

Viager
C’est le transfert d’une propriété d’une personne à un tiers en échange du versement d’une rente mensuelle ou annuelle jusqu’au décès du vendeur.

ZAC
Zone d’Aménagement Concerté : zones à l’intérieur desquelles les collectivités publiques interviennent.

ZAD
Zone d’Aménagement Différé : créée par arrêté du commissaire de la République, à l’initiative de l’administration, après consultation de la commune intéressée ou sur sa demande.

ZIF
Zone d’Intervention Foncière : zone urbaine dans laquelle existe un droit de préemption.

Zone naturelle
Zone naturelle ou verte : zone où la protection des richesses et la sauvegarde des activités agricoles justifient l’interdiction de construire.

ZPPAUP Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
La ZPPAUP a pour objet d’assurer la protection du patrimoine paysager et urbain et mettre en valeur des quartiers et sites à protéger pour des motifs d’ordre esthétique ou historique en exprimant l’ambition d’améliorer la notion de champ de visibilité («périmètre de 500 m» aux abords d’un monument historique) en lui substituant un «périmètre intelligent». Le 12 juillet 2010, les ZPPAUP ont été remplacées par les Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Les ZPPAUP mises en place avant le 14 juillet 2010 continueront toutefois de produire leurs effets de droit, au plus tard jusqu’au 14 juillet 2015.

ZUP
Zone à Urbaniser par Priorité : zone délimitée par l’administration en vue de la construction d’immeubles d’habitation.